1、为行业减负

“在“营改革”的政策下，尽管一些房地产公司增加了税收负担，但整个房地产业的税负肯定较低。因为在“营改增”之前，整个行业面临着双重征税这个最严重的问题。作为价内税的营业税，在施工建造、安装、销售或出租等整个房地产的产业阶段中，都进行了征收，且无法抵扣。之前部分行业提前进行“营改增”试点改革，但房地产行业却没有，增值税的抵扣链条中断，无疑也会增加行业额外的税负。因此，从房地产业的长期角度分析，肯定能够减轻企业的税负，从而降低公司成本，提高利润水平。

2、 促进行业结构升级

营业税作为一种流转税，计税的方式也比较简单，由营业收入乘上相关税率，简单也就意味着不严谨，很多中小房地产企业在内部的财务核算上乱七八糟，漏洞百出，虚开发票现象很严重。推行层层递进、环环叠加的增值税，有利于上下游企业互相监督，完善内部管理，升级产业结构，互相监督也能提高大家的法律意思，大程度减少偷税漏税的情况，提高了犯罪风险，有利于房地产行业积极健康的发展。

（二） 税负变化模拟分析

由理论来分析税负的变化情况，我们可以通过公式从税收的变化构建计算模型。

首先假定“营改增”前后房地产企业的营业收入为固定不变的S，税制改革前，营业税的税率为T，“营改增”后，增值税税率为t，Ai为该公司购进的第i项可抵扣项目的价格，使用的税率为ti。即为该公司可抵扣的进项税额之和。

“营改增”前应缴纳的营业税：ST      （1.1）

“营改增”后应缴纳的增值税：（1.2）

两者之差ΔS=ST-           =S(T-+)       （1.3）

根据税法可得知

房地产行业的T=5%、t=11%

T-=-4.91% <0   ≧0

由公式可得知T-是恒小于0的，这部分是税率上升带来的税负增加效应，这部分由税法决定，近似于-4.91%，相当于定量，我们无法改变，只能接受，税收筹划的范围也不包括这部分，是恒大于等于0的，这部分即为筹划增值税的理论依据。即要提高值，也就是说，为了增加这个值，相关的金额是可以扣除进项税额。从上式可以看出，进项税收入占营业收入的比例大于4.91％，而“营改增”后企业的税负减少。

结论：“营改增”前后的税负变化反映在应交增值税与应纳营业税之间的差异中。而对应交增值税本身而言，销项部分是必定存在，且不能减少的。对于包括房地产公司在内的所有公司来说，在“营改增”之前和之后税负变化的关键都体现在进项税部分。

（三）房地产企业税负变化主要影响因素

前面理论分析得出，“营改增”前后税负变化的关键都是体现在进项税部分。实务中，针对房地产企业的税负变化影响因素，主要也是围绕着进项税部分。

1、建筑材料增值税的抵扣

房地产公司的建设和安装成本占总成本的很大一部分。为了控制成本，一些房地产公司将采取与建筑公司签订合同的材料供应模式。对于大型建材如水泥、钢材，选购时一般会选取资质良好、规模较大的材料供应商，相应的增值税专用发票则没有问题，但在购买沙石、砖瓦以及其他零星材料时，由于此类供应商大多规模较小，存在较高议价空间，但是，他们也无法提供增值税发票或可扣税税率是有限的。同时为了控制成本，在部分修缮服务如外墙粉刷也会承包给规模不大的包工队或个体商户，他们同样也给不出相应的增值税专用发票。这也将导致进项税不能正常扣除，增加企业税负。

2、上游企业的税负转嫁