摘    要:法院执行实务中碰到了越来越多被执行人和案外人恶意串通，通过虚假租赁规避法院执行的情况。如何有效打击虚假租赁对抗执行的非法行为，从而保障债权人与买受人的合法权益成为亟待解决的课题。文章将从虚假租赁规避执行的典型案例引入，去探究虚假租赁合同的判定。虚假租赁规避执行现象泛滥的原因，不仅有实体法方面的不足，如租赁权的绝对效力，还有程序法方面的缺陷，如举证困难，惩罚较轻。最后结合我国已有地方性法律规定，提出了一些反规避虚假租赁现象的应对措施。

Abstract:In the current implementation of the practice, there have been a large number of executors and outsiders collusion with the use of false leasing to avoid the implementation of the court.How to effectively combat the illegal action of false lease against execution, so as to protect the legitimate rights and interests of buyers, has become an urgent problem.This article will introduce the typical cases of false lease evasion, and explore the decision of false lease contract.In practice, there are many reasons for using false leasing to avoid execution,there are defects in substantive law, such as the absolute effectiveness of the right to lease, and procedural deficiencies, such as unfair distribution of the burden of proof and insufficient punishment.Combined with the existing local regulations, this paper probes into the countermeasures for regulating the false lease.

关键词：虚假租赁; 抵押; 规避执行; 法律应对；

Keyword:False lease； Mortgage； Evade execution；Legal response；

目    录

一、引言 1

二、虚假租赁规避执行的案例评析 1

（一）案例简介 1

（二）案例评析 2

三、虚假租赁合同的判定 2

四、虚假租赁规避执行的法律成因 4

（一）实体上：租赁权物权化的绝对对抗效力缺乏约束 4

（二）程序上：举证责任分配不公和惩罚机制不足 5

五、规制虚假租赁的应对措施 5

（一）我国相关地方规定 5

（二）虚假租赁规避执行的法律应对 7

1、明确登记为租赁权公示方式 7

2、合理分配举证责任 7

3、加大对虚假租赁规避的惩罚力度 8

4、完善被执行人的财产申报制度 8

5、建立完善社会信用体系 9

六、结语 9

参考文献 10

致谢 10

一、引言

近年来，虚假租赁规避执行的现象愈来愈多，严重影响了法院执行实务的开展，如何有效去防范虚假租赁行为是当今社会需要考虑的难题。法院对虚假租赁的认定，远比一般租赁合同的认定困难得多，因为虚假租赁合同往往披着一层“合法”的面纱，容易被其表面迷惑。关于虚假租赁的规定，我国目前的法律中尚存有空白漏洞，于是更发加剧了这种现象的发生率。此种规避执行的行为，毋庸置疑，会带来不良的影响，拖住了债权人实现合法权益的脚步，值得敬重的司法资源也白白浪费，当然，对于社会法制建设更是有弊无利。因此确有必要针对这种规避执行行为进行探究，以期为规避此种行为提供可行对策，促进法治进步。

二、虚假租赁规避执行的案例评析

（一）案例简介

绍兴市越城区人民法院就曾处理过一起典型的虚假租赁合同案例。原告绍兴某车业有限公司在被告某银行支行与某斯达公司的金融借款合同纠纷案件执行过程中，对执行标的提出执行异议，原告诉称其与某斯达公司签订了房屋租赁合同，某斯达公司将其位于绍兴袍江洋江路厂区内的配电房出租给原告，租期自2013年11月1日起至2028年10月31日止，共15年，租金共计900万元，分期付款，第一期先付前八年租金480万元，第二期付剩余年份租金420万元，合同签订后，原告依约支付了前八年租金，并占有使用了该配电房。而涉案不动产设定抵押权的时间是2014年3月，根据“抵押不破租赁”原则，其认为其的租赁关系合法有效，应当受到保护，法院应停止对配电房的拍卖执行。为此，原告还拿出了相关证据：房屋租赁合同一份与中国工商银行网上银行电子回单四份，用于证明其租赁某斯达公司配电房并支付了租金的事实；变更用电客户的申请表一份，用以证明其确实租用了配电房使用并支付了相关电费费用；配电房的相关场景照片三张，用于证明其实际在占有使用配电房的。综上，原告绍兴某车业有限公司，请求法院确认原告与某斯达公司的租赁合同尚在租赁期限内，并且时间应在配电房抵押给某银行支行之前，故应对抵押人有效，同时请求法院停止实现抵押权的拍卖执行，以保护其的租赁权利。